АДВОКАТСКОЕ БЮРО «ЗАЛЕВСКИЙ И ПАРТНЕРЫ»

Записаться на консультацию

Обратный звонок
+7 910 777 71 10

Адвокатское бюро "Залевский и партнеры" - это грамотная стратегия защиты интересов доверителей!

Cервитут

Термин «сервитут» пришел к нам из римского права и означает право ограниченного пользования чужим земельным участком, или если брать шире, то иным недвижимым имуществом.

  На практике мы достаточно часто имеем дело со случаями, когда собственник земельного участка или нежилого помещения не имеет возможности, не пересекая чужой участок или объект недвижимости, попасть к себе.

  Как быть в этом случае? Как законно обеспечить доступ к своему имуществу через чужие земельные участки?

  Закон говорит, что собственник земельного участка или другой недвижимости вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком - сервитута.

         В зависимости от того в чьих интересах устанавливается сервитут от может быть частным и публичным.

Частный сервитут устанавливается в интересах определенного лица, публичный -  в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Основным отличием и характеристикой публичного сервитута является отсутствие конкретного правообладателя, в пользу которого устанавливается сервитут, это ограничение права собственности имеет место в интересах неопределенного круга лиц.

Для чего конкретно может устанавливаться сервитут? Сервитут может устанавливаться для

- обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок,

- строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов,

- других нужд собственника недвижимого имущества,

не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Суть этого положения в том, что в действительности у собственника должны отсутствовать иные возможности попасть к себе, кроме как через участок или помещение соседа.

Речь идет не об удобстве, а именно о возможности. Если собственнику просто удобнее напрямую пройти к себе по участку соседа, но при этом есть иные пути, то сервитут установлен не будет.  

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут дает только право прохода. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Как устанавливается сервитут?

Установление публичного сервитута осуществляется посредством издания акта органа государственно власти или местного самоуправления.

Установление частного сервитута возможно двумя способами – по соглашению или через суд.

В идеале сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Для заключения соглашения о сервитуте необходимо определить границы сервитута и нанести их на план земельного участка. Это может сделать любая специализированная землеустроительная организация.

Затем составляем непосредственно соглашение, в котором

описывается предмет соглашения;

порядок ограниченного пользования;

права и обязанности сторон;

оговаривается оплата и срок сервитута.

Сервитут в обязательном порядке должен быть поставлен на кадастровый учет зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Второй вариант - в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Им может быть, как собственник, которому требуется проход, так и собственник по участку которого осуществляется проход.

Как правило, по таким делам в обязательном порядке проводится судебная экспертиза в ходе которой

рассматриваются иные возможности доступа к земельному участку;

определяются возможные границы сервитута;

оценивается рыночная стоимость сервитута.

Важно отметить, что, исходя из сложившейся судебной практики стоимость сервитута определяется в параметрах близких к размеру земельного налога или арендной платы за землю, что в абсолютных цифрах не так много, как хотелось бы собственнику участка, по которому будет проходить сервитут.

Отметим, что по общему правилу переход права собственности на земельный участок не влияет на сервитут, он сохраняется.

Из характера сервитута, как обременения, следует, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Подводя итог, скажу, что установление сервитута является по-настоящему действенным способом урегулирования отношений между соседями в необходимых ситуациях.